Nef Anadolu Ajansı Erden Timur

ANADOLU AJANSI

NEF YÖNETİM KURULU BAŞKANI ERDEN TİMUR

1) 2022 yılı sizin için nasıl geçti? Satış adetlerinden ve gelirinizden bahseden misiniz?  

2022 Nef açısından çok verimli bir yıl oldu. Ciromuzun %70’ini yurtdışından sağladığımız global çalışmalara ağırlık verdiğimiz bir yıldı.

Nef ve Nef arsa olarak bu sene 4985 tapu teslimi gerçekleştirdik, markalı konut sektöründe çok önemli bir tapu teslim rakamına ulaşmış olduk.

Aktif büyüklükte 20,6 milyar büyüklüğe ulaştık.

Son iki yılda aktiflerimiz dört kat büyüdü.  13.2 milyar seviyesindeyiz.

2) Yurtiçinde satışı devam eden hangi projeleriniz var,  2023 ile ilgili yurtiçinde planlarınız nedir? Yurtiçi yatırımlarınızı sürdürecek misiniz? Yeni projeleriniz olacak mı?

2023 yılına global alanda yeni yatırımlar ve hedeflerle giriyoruz. Türkiye’nin kalkınması için uluslararası marka üretmesi gerekiyor. Bizim modelimizde değer üreten şey stratejimiz ve ürün bazlı katma değer yaratmak. Türkiye’nin kalkınması için uluslararası marka üretmesi gerekiyor. Nef olarak işimizi uluslararası arenaya taşımak için yeniden yapılandık. Bizim en baştan beri hedefimiz sektörün uluslararası markası olmak.  Bu nedenle girdiğimiz pazarlarda yerel ortaklıklarla işimizi büyütmek ve pazarda ihtiyaç olan bölgelere yatırımlarımızı hızlandırmak önceliğimiz olacak.

Yine arsa bizim sektörde en çok yatırım yaptığımız iş kollarımızdan birisi. Özetle, global alandaki yatırımlarımız ve Türkiye pazarındaki konut projelerimiz dışında arsadada yeni lokasyonlarda yeni seçenekler sunmaya devam edeceğiz. Bunu yaparken de büyüyen pazarlarda hem ihtiyacı karşılamış hem de pazar payımızı artırmış olacağız.

Yurt içinde değişen talebe ve alım gücünde yaşanan erozyona yönelik geliştirdiğimiz Nef arsa projelerine gelen yoğun ilgi ile iki yılda 3,5 milyon metrekare arsa sattık. Arsaya olan yüksek ilgi nedeniyle Nef Arsa odağında Hirfanlı, Ilgaz, Çanakkale, Eskişehir, Asos, Ankara-Beynam ve Sakarya’daki imarlı arsalarımızın ardından yeni arsalarımızı lanse edeceğiz. 

Konut projelerinden bahsetmek gerekirse;

Sapanca’da 130 milyon dolar değerinde villa ve rezidansların yer alacağı bir proje geliştiriyoruz. Bunun inşaat süreçlerine başladık henüz satışa sunmadık. Burada Kempinski ile işbirliği yapıyoruz.

Beykoz’da Beykoz Konakları’nın tam karşısında 280 dönüm alan üzerinde Boğaz manzaralı bir proje geliştiriyoruz. Bu projenin  satışlarına 2023 yılı içinde başlayacağız.

Çekmeköy’de 1100 konutluk  yeni bir proje için de çalışmalara başladık. Çok yakında devreye almayı planlıyoruz.

Bodrum’da daha önce Yalıkavak ve Gölköy lokasyonlarında iki üst segment projeyi hayata geçirmiştik. Şimdi Gölköy’de 240 milyon Euro değerinde yeni bir projemiz daha olacak. Bu projemizde de Kempinski işbirliğimiz var.

İstanbul Sütlüce’de Haliç Kongre Merkezi’nin üst kısmında yapım çalışmalarına başladığımız ama henüz satışa sunmadığımız 90 milyon dolar değerinde bir projemiz var.

Yine Nakkaştepe’de yapımı devam eden ama satışa sunmadığımız 70 milyon dolar değerinde bir projemiz bulunuyor.

Konya’nın en değerli bölgelerinden Meram’da lüks bir villa projesini çok yakında satışa sunmayı hedefliyoruz. 106 dönüm arsa üzerinde, 3.6 milyar TL değerinde önemli bir proje. 

3)  Son dönemde yurt dışı operasyonlarınız gelirlerinizin önemli bir kısmını oluşturuyor. Halihazırda kaç ülkede faaliyetleriniz var? 2023'te yurt dışında yeni projelere başlayacak mısınız? Hedefinizde yeni ülkeler var mı?

Birçok ülkede olduğu gibi Amerika'da da konut arzında sıkıntıyı gördük. Özellikle Miami bölgesine büyük bir kurumsal göç var, zira teknoloji ve finans sektöründe faaliyet gösteren büyük  şirketler merkezlerini buraya taşıyor; bu da beraberinde bir barınma ihtiyacı oluşturuyor. Biz de NEF olarak ABD'de önce 2200 konut için 3 arazinin satın alımını tamamladık ve yatırımına başladık.  Hedefimiz bir yılda 6000 kiralık konut üretmek. Miami’de toplam yatırım bedeli 2,2 milyar dolar bandında olacak.  

Pojeler oldukça merkezi ve sosyal yaşam olarak iyi alanlarda konumlanıyor. Kaliteli eğitim olanaklarına, alışveriş merkezi ve parklara oldukça yakın bir lokasyonda. Bununla birlikte Florida'nın en hızlı gelişen bölgesi olan Güney Miami transit koridorunda yer alıyor. Geliştirilecek  konutlar bölgedeki kiralık konut açığına ve potansiyel hedef kitle ihtiyaçlarına en doğru şekilde  cevap verecek konseptte geliştirilecek.  Bunun yanında Brooklyn’deki ilk projemiz bitti iskanı alındı, yaşam başladı. Şimdi yanı başında ikincisine başladık.  Biliyorsunuz, Londra’da proje geliştirdik. Almanya’da Manheim, Hannover ve Stutgart lokasyonlarında yeni projelerimiz bar. Bunlardan Manheim’de AVM,  diğerlerinde ise kiralanabilir konut projesi geliştiriyoruz.  Kazakistan Almaata’da üç yıl önce başladığımız projenin ilk etabını tamamladık, yaşam başladı. Burada da ikinci projenin hazırlıkları devam ediyor. Dubai, Londra, Montreal, Los Angeles, Stuttgart, Berlin, Mannheim gibi dünyanın önemli şehirlerinde itibarlı yerel ortaklar ile Nef markalı gayrimenkul projeleri üzerinde çalışmalarımız sürüyor.    

4) Nef Arsa tarafı ile ilgili son durum nedir? Markalı arsa satışlarında ciddi bir ivme yakalamıştınız? Bu ivme devam ediyor mu? Yeni Arsa projeleriniz olacak mı?

Anahtar teslim arsa modeliyle Türkiye ve dünya piyasalarına yeni bir emlak ürünü kazandırdık. 

Yatırımcı gözüyle arsa yatırımını analiz ediyoruz. Yaptırdığımız araştırmanın sonuçlarına göre insanların yüzde 92'si arsanın en kârlı gayrimenkul yatırımı olduğunu söylüyor. Arsa almış yatırımcıların da yüzde 80'den fazlası tekrar arsa yatırımı yapmak istiyor. Finansal veya emtia yatırımları ile uzun vadede karşılaştırıldığında hep en karlı yatırımın arsa olduğunu görüyoruz.  

Nitekim arsa yatırımında kadastro, imar, altyapı, değer artışı gibi sorgulamaların dikkatli yapılması önemli. Bir arsa yatırımı Nef Arsa ile yapıldığında, arsanın altyapısı ve gelecekteki yaşam biçimi de önceden belirleniyor; uzmanlarca hazırlanan bir ana yerleşim planı sayesinde arsa üzerindeki yaşamın nasıl olacağı en baştan belli oluyor.

Arsa ile ilgili iki önemli bakışımız var. İlki arsayı sadece parası olan değil, herkes alabilmeli diye düşünüyoruz. İkincisi ‘’arsayı al, beklet, değerlenirse kazanırsın’’ yaklaşımını yıkıyoruz. Biz, aylık makul ödeme seçenekleriyle yatırımcılarımıza iyi getiri fırsatı sunuyoruz.

Şehirden uzakta, doğanın içinde, aynı zamanda çiftlik ve bahçe opsiyonu olarak da kullanılacak arsa talebi sürekli artıyor. İstanbul'a ve İstanbul gibi büyük şehirlere yakın ya da mega projelere ev sahipliği yapan, yanından yöresinden büyük projeler, rotalar geçen şehirlerde yatırım kazancı daha da yüksek olabiliyor. Belli şehirler ise kendi değerlerini oldukça iyi pazarlayarak dikkat çekebiliyor. Sağlam ve karlı yatırım yapmak isteyenler için tüm bu değerlendirmeleri titizlikle yaparak çok iyi çözümler üretiyoruz.

İki yılda 3,5 milyon metrekare arsa sattık. Aslında insanların eve ulaşma sürecini kademelendirdik. 2021’de ciromuzun yüzde 12’si arsadan geliyordu. Şu anda bu oran yüzde 34’e çıktı. Nef Arsa seçeneklerini hem Türkiye hem de Türkiye dışı lokasyonlarda genişletiyoruz. Türkiye’de Çanakkale, Ankara ve Bursa illerinde yeni arsaların proje çalışmaları devam ediyor. ABD California Coachella’da da bir projemiz hali hazırda satışta, döviz getirili arsa yatırımı olarak yatırımcılara sunuluyor.  

 5) Türkiye konut piyasası 2022'yi geçen yılın rakamlarının kısmen altında kapatacak. Ancak son aylarda yaşanan azalış sürüyor. Bu düşüşün devam edeceğine dair olumsuz beklentiler var. Burada en büyük nedenin arz yetersizliği ve yüksek fiyatlar olduğu söyleniyor. Bu konudaki düşünceleriniz neler?

Satılık konut ve kiralık konutlardaki fiyat artışları birkaç farklı etken ile karşımıza çıktı. Öncelikle hala etkileri devam eden pandemi döneminin malzemeye erişimi sınırlandırması ve emtia fiyatlarındaki hızlı artış ile karşı karşıya kalındı. Bununla birlikte dövizdeki dalgalanma dönemi de etkili oldu. Tüm bunların maliyetlerde hızlı bir artışı getirmesi fiyat artışlarını da bizler ne kadar sınırlı yansıtsak da piyasada etkili olduğunu gördük. Enflasyonist ortamda ise yatırımcıların paralarının değerini korumak için hızla gayrimenkule yönelmesi bu hızı oldukça yukarı taşıdı. 

Ancak yıllık 800 binin üzerinde yeni konut ihtiyacı olan bir ülke olarak üretimin artırılması amacıyla hareket etmemiz gerekiyor. Bunu artırırken diğer temel bir amacımız ise alım gücünü artırarak tüketicinin konuta erişiminin çeşitli kaynaklar ile kolaylaştırılması olmalıdır. Çünkü barınmanın ikamesi yok. Bugün otomotiv sektöründe araç almaktan vazgeçerek toplu taşımaya yönelebilirsiniz ama konut için bu geçerli değil. Devlet illa ki sizden bir barınma adresi istiyor, çadırda kalmanız mümkün değil. 

Üstelik arsa kısmı ve inşaat sektöründeki inşaat maliyetleri özel sektörün karşılayabileceği bir gider olmaktan çok uzaklaştı. Barınma işi olduğu için özel sektör tarafından bakmaya karşıyım sonuçta bu bir temel ihtiyaç.  O yüzden de birinci evini almayla ilgili kamu çözüm üretmeye gayret ediyor. Kamu bankalarının da yeraldığı yeni kredi düzenlemesi konuta yönelik pozitif etki getirecektir. 

 6) 2023'te yerli ve yabancıya yönelik konut satış adetleri ile ilişkin beklentilerinizi paylaşabilir misiniz?

Sektörde enflasyondan arınmış büyüme adet bazında konut ihtiyacına paralel mutlaka gözlemlenecektir. Ancak burada yüksek üretim maliyetlerinin buna erişebilecek konut alıcıları ile buluşma denklemi her geçen gün zorlaşıyor. Bu nedenle kesin bir büyüme öngörüsünde bulunmak  samimi olmaz. 1960 yılından beri dünya ekonomisine bakalım bu ekonomik büyüklüğün içinde örneğin Amerika ile Türkiye’nin milli gelirini karşılaştıralım. Gerçek bir büyümeden bahsedebilmek için hangi masada oturduğun, ya da büyümeyi konuştuğun klasmanda kimlerin, hangi rakiplerin olduğu önemli. Global ekonomi, ülke ya da sektör dinamikleri açısından zor bir dönem ancak yine de inovatif yaklaşımla çözüm geliştiren kurumların büyüme sağlayacağı çok açık.

Gelişen ve büyüyen bir ülke olarak dinamiklerimizin oldukça güçlü olduğuna inanıyorum. Pek çok nedenle birlikte yıllık yaklaşık 800 bin konut ihtiyacının olduğu bir ülke olarak üretime devam etmeli, talebi karşılamak adına özel sektör de kamu da çalışmalarını sürdürmelidir. Bu kapsamda sosyal konut projesinin etkilerinin devam edeceği bir yıl olacağı gibi, orta ve üstü gelir grubuna ise özel sektörün üretimiyle karşılık bulacaktır. Konut talebinin yüksek olduğu açık. Bu nedenle 2023’te de 2022’de olduğu gibi satış performansı yüksek olabilir. Ancak konut kredisi tarafında düzenlemeler ve üretim ayağında ise müteahhitlere yönelik atılacak adımlar bunun asıl belirleyicisi olacaktır. 

2022 ilk altı ayda konut satışları, Amerika’da % 7, Kanada’da %19, İngiltere’de %23 azaldı. Avrupa'da yabancıya konut satışlarında yüzde 40'a yakın düşüşler var. S&P Global Ratings’e göre, Çin’de ulusal emlak satışları bu yıl %28-33 arasında düşecek.

Tüm dünyada bunlar olurken Türkiye’de yabancıya konut satışı, sektörün önemli bir dinamiği haline geldi. Prosedürlerde kolaylık sağlanabilirse ciddi anlamda döviz girişi artarak devam edecek çünkü Türkiye'de konut,  döviz bazında hiç bu kadar uygun olmadı.