Nef Hürriyet Erden Timur Ocak 2023

Hürriyet Gülistan Alagöz

NEF Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur

*Konut piyasasında, 2019’dan bu yana üretimin azalması ile arz-talep dengesi bozuldu. Bu da fiyat artışında önemli etken oldu. Hükümet önce sosyal konut, sonra orta gelirli kampanyası ile önemli adımlar atıldı. Bu hamleler piyasada dengeleri nasıl değiştirecek?

Orta gelirli vatandaşlar için açıklanan sıfır konut kampanyası,  ev sahipliği oranına pozitif katkı sunacak ama asıl pozitif etkiyi konut üretiminde göreceğiz.  Önceki yıllarda toplam satışın yarısını oluşturan sıfır konut satışlar son senelerde yüzde 30'lara inmişti. Bunun en önemli sebebi yeni konut projelerinin başlayamamasıydı. Şimdi yüzde 0,69'dan başlayan ve psikolojik sınır olan yüzde 1'in çok altında kalan faiz oranı kampanyasıyla orta gelirli vatandaşların yeni konut alabileceğini öngörüyoruz. İlk 3 yıl taksit tutarlarına destek olunmasının da doğrudan üretime pozitif yansıyacağını düşünüyorum. Hatta son bir yılda artan inşaat maliyetleri sonrası  konut satışı yapan bizim gibi firmalar yeni projelere başlayacak, bu da beraberinde 250 alt sektöre de etki edecek.  Tabi bu arzın dengeli ve sürdürülebilir şekilde her kentte devam etmesi ülkemiz için çok önemli. Nitekim her sene en az 1 milyon konut talebinin oluştuğu, ihtiyaç ve yatırım amaçlı taleplerle birlikte bu rakamın 1,5 milyona çıktığını görüyoruz. Böylesi bir fotoğrafta arzın desteklenmesi oldukça değerli bir hamle.

*Kampanya konut satış ve kira fiyatlarını etkiler mi?

Konutta balon yorumu yatırım aracı olmasından geliyor. Fiyatında balon olabilir ki taleple arzı etkileyen şeydir fiyat.  Konut fiyatları çok yükseldi denildikten sonra üç kat daha arttı şu anda yine yükseldi. Buna rağmen  Avrupa’daki metropollerle kıyaslarsak yine çok düşük seviyedeyiz.

Mesela Dünyanın en pahalı arsası Türkiye’de. Sadece İstanbul için değil Anadolu’da arsanın ciroya oranıdır Buralarda % 45-50.  Bazı yerlerde %50’nin de üzerinde, önce bunları konuşmak lazım.

7 yıl boyunca balon var dense de biz hep tersini söyledik. Fiyatlar hep artmaya devam etti, bir de üstüne arz sorunu ortaya çıktı. Balon tartışmaları nedeniyle bankalar sektöre negatif baktı. Finansman azalınca konut üretilemedi. Alınan ruhsat sayıları 5’te 1’lere düştü.

Bakın her sene 700 ila 800 bin arasında konut gerekiyor Türkiye’ye. Biz anlatmaya çalıştık. Biz insanın barınma temel ihtiyacını karşılıyoruz başka da bir iş yapmıyoruz. Barınma sorununun hiçbir şekilde ikamesi yok. Yani bugün araba bulamazsanız, toplu taşıma kullanabiliyoruz. Ama ev bulamazsak çadırda yaşayamayız. Hiçbir devlet de buna izin vermez.

Peki bu fiyatlar neden arttı, durup dururken artmadı ya. Önce pandemi etkisini hissettik, malzemeye erişim sınırlandı. Ardından emtia fiyatlarında hızlı artışla karşı karşıya kaldık. Yüksek üretim maliyetlerinin buna erişebilecek konut alıcıları ile buluşma denklemi her geçen gün zorlaşıyor. Dövizde bir dalgalanma dönemi yaşadık.  Tüm bunların maliyetlerde hızlı bir artış getirmesi fiyat artışlarını da bizler ne kadar sınırlı yansıtsak da piyasada etkili olduğunu gördük. Enflasyonist ortamda yatırımcıların paralarının değerini korumak için hızla gayrimenkule yönelmesi bu hızı oldukça yukarı taşıdı.

1960 yılından beri dünya ekonomisine bakalım bu ekonomik büyüklüğün içinde örneğin Amerika ile Türkiye’nin milli gelirini karşılaştıralım. Gerçek bir büyümeden bahsedebilmek için hangi masada oturduğun, ya da büyümeyi konuştuğun klasmanda kimlerin, hangi rakiplerin olduğu önemli. Global ekonomi, ülke ya da sektör dinamikleri açısından zor bir dönem ancak yine de inovatif yaklaşımla çözüm geliştiren kurumların büyüme sağlayacağı çok açık.

Üretimi artırabilirsek artan satış fiyatlarının önünü biraz daha kesmek mümkün olacak.  Bunu artırırken diğer temel bir amacımız ise alım gücünü artırarak tüketicinin konuta erişiminin çeşitli kaynaklar ile kolaylaştırılması olmalıdır. Çünkü barınmanın ikamesi yok. Bugün otomotiv sektöründe araç almaktan vazgeçerek toplu taşımaya yönelebilirsiniz ama konut için bu geçerli değil. Devlet illa ki sizden bir barınma adresi istiyor, çadırda kalmanız mümkün değil. 

* Son 2 yılda en çok konuştuğumuz sorun kiralar. Siz yurtdışında kiralanması için konut üreteceğinizi açıkladınız. Türkiye’de de kiralık konut üretilmesi mümkün mü?

Türkiye’nin kalkınması için uluslararası marka üretmesi gerekiyor. Bizim modelimizde değer üreten şey stratejimiz ve ürün bazlı katma değer. Gayrimenkulde uluslararası marka yok. Amerika’da en büyük geliştirici en fazla dört eyalette iş yapıyor.

Hacmi bu kadar büyük bir endüstri olup da dünyanın her yerinde hizmet verebilen bir marka yok. Türkiye’nin kalkınması için uluslararası marka üretmesi gerekiyor. Türkiye’deki herkesin birbirini yurtdışında iş yapmaya teşvik etmesi lazım. Sadece birbirimize iş yaparak büyüyüp katma değer sağlayamayız.

Biz Nef olarak, işimizi uluslararası arenaya taşımak için yeniden yapılandık. Bizim en baştan beri hedefimiz sektörün uluslararası markası olmak.

Bu nedenle girdiğimiz pazarlarda yerel ortaklıklarla işimizi büyütmek ve pazarda ihtiyaç olan bölgelere yatırımlarımızı hızlandırmak önceliğimiz olacak. Bunun için de yurtdışında kiralanabilir konut çalışmalarına başladık. Amerika Miami bölgesinde 2200 konutluk üç ayrı projenin arsaları alındı, çalışmalar başladı. Yine Almanya’da, Dubai’de, Kazakistan’da bu işlere öncülük ediyoruz.

Türkiye’de kiralık konut yapmak tabi mümkün bunun önünün açılması için mutlaka devletin arsa konusunda önlem açması lazım. Konut geliştirirken arsa maliyetleri çok yüksek.  Maliyetlerini yüzde 76’sı arsa ve vergiye gidiyor, kalanıyla da inşaatı finanse ediyorsunuz.  Hazine arazileri kullanılırsa ve vergi alınmaz ise vatandaşa hem uygun yollarla alım yapabileceği ya da sadece kiralamaya yönelik fiyatlarla konut üretilebilir. Bazı şartlar da konularak faizsiz kredi de verilerek konut krizi çözülebilir. 15 milyon adede kadar konut üretsen bunun yarısını kiralanabilir konutlara ayırsan, konuta ulaşmada sıkıntı yaşayan vatandaşın elinden tutmuş olursun.

*Artan konut fiyatları nedeniyle alternatif arayanlar arsaya yöneldi, satış rekoru kırıldı. Siz de konut gibi arsa da üretip sattığınız bir model geliştirdiniz. Bu talebi gördüğünüz için mi bu model ortaya çıktı, süreci anlatır mısınız? Arsa almak mı kazançlı, konut mu?

BizYatırımcı gözüyle arsa yatırımını analiz ediyoruz. Yaptırdığımız araştırmanın sonuçlarına göre insanların yüzde 92'si arsanın en kârlı gayrimenkul yatırımı olduğunu söylüyor, bunu biz söylemiyoruz. Hatta arsa almış yatırımcıların da yüzde 80'den fazlası tekrar arsa yatırımı yapmak istiyor. Finansal veya emtia yatırımları ile uzun vadede karşılaştırıldığında hep en karlı yatırımın arsa olduğunu görüyoruz.  Sonuç olarak burada önemli bir potansiyel gördüğümüz için de anahtar teslim arsa modelini oluşturduk, Türkiye ve dünya piyasalarına yeni bir emlak ürünü kazandırdık. 

Arsa ile ilgili iki önemli bakışımız var. İlki arsayı sadece parası olan değil, herkes alabilmeli diye düşünüyoruz. İkincisi ‘’arsayı al, beklet, değerlenirse kazanırsın’’ yaklaşımını yıkıyoruz. Biz, aylık makul ödeme seçenekleriyle yatırımcılarımıza iyi getiri fırsatı sunuyoruz.

Şehirden uzakta, doğanın içinde, aynı zamanda çiftlik ve bahçe opsiyonu olarak da kullanılacak arsa talebi sürekli artıyor. İstanbul'a ve İstanbul gibi büyük şehirlere yakın ya da mega projelere ev sahipliği yapan, yanından yöresinden büyük projeler, rotalar geçen şehirlerde yatırım kazancı daha da yüksek olabiliyor. Belli şehirler ise kendi değerlerini oldukça iyi pazarlayarak dikkat çekebiliyor. Sağlam ve karlı yatırım yapmak isteyenler için tüm bu değerlendirmeleri titizlikle yaparak çok iyi çözümler üretiyoruz.

Mesela iki yılda 3,5 milyon metrekare arsa sattık. Aslında insanların eve ulaşma sürecini kademelendirdik diyelim buna. 2021’de ciromuzun yüzde 12’si arsadan geliyordu. Şu anda bu oran yüzde 34’e çıktı. Nef Arsa seçeneklerini hem Türkiye hem de Türkiye dışı lokasyonlarda genişletiyoruz. Türkiye’de Çanakkale, Ankara ve Bursa illerinde yeni arsaların proje çalışmaları devam ediyor. ABD California Coachella’da da bir projemiz hali hazırda satışta, döviz getirili arsa yatırımı olarak yatırımcılara sunuluyor. 

*Nef 2022 yılını nasıl geçirdi?

2022 Nef açısından çok verimli bir yıl oldu. Ciromuzun %70’ini yurtdışından sağladığımız global çalışmalara ağırlık verdiğimiz bir yıldı.

Nef ve Nef arsa olarak bu sene 4985 tapu teslimi gerçekleştirdik, markalı konut sektöründe çok önemli bir tapu teslim rakamına ulaşmış olduk.

Aktif büyüklükte 20,6 milyar büyüklüğe ulaştık.

Son iki yılda aktiflerimiz dört kat büyüdü.  13.2 milyar seviyesindeyiz.

*2023 için yurtiçi ve yurtdışı planlarınız nedir?

2023 yılına global alanda yeni yatırımlar ve hedeflerle giriyoruz. Nef olarak işimizi uluslararası arenaya taşımak için yeniden yapılandık. Bizim en baştan beri hedefimiz sektörün uluslararası markası olmak.  Bunun için de global yatırımlarımızı bu bilinç çervevesinde sürdürmeye devam edeceğiz.

Yine arsa bizim sektörde en çok yatırım yaptığımız iş kollarımızdan birisi. Özetle, global alandaki yatırımlarımız ve Türkiye pazarındaki konut projelerimiz dışında arsadada yeni lokasyonlarda yeni seçenekler sunmaya devam edeceğiz. Arsaya olan yüksek ilgi nedeniyle Nef Arsa odağında Hirfanlı, Ilgaz, Çanakkale, Eskişehir, Asos, Ankara-Beynam ve Sakarya’daki imarlı arsalarımızın ardından yeni arsalarımızı lanse edeceğiz. 

Konut projelerinden bahsetmek gerekirse;

Sapanca’da 130 milyon dolar değerinde villa ve rezidansların yer alacağı bir proje geliştiriyoruz. Bunun inşaat süreçlerine başladık henüz satışa sunmadık. Burada Kempinski ile işbirliği yapıyoruz.

Beykoz’da Beykoz Konakları’nın tam karşısında 280 dönüm alan üzerinde Boğaz manzaralı bir proje geliştiriyoruz. Bu projenin  satışlarına 2023 yılı içinde başlayacağız.

Çekmeköy’de 1100 konutluk  yeni bir proje için de çalışmalara başladık. Çok yakında devreye almayı planlıyoruz.

Bodrum’da daha önce Yalıkavak ve Gölköy lokasyonlarında iki üst segment projeyi hayata geçirmiştik. Şimdi Gölköy’de 240 milyon Euro değerinde yeni bir projemiz daha olacak. Bu projemizde de Kempinski işbirliğimiz var.

İstanbul Sütlüce’de Haliç Kongre Merkezi’nin üst kısmında yapım çalışmalarına başladığımız ama henüz satışa sunmadığımız 90 milyon dolar değerinde bir projemiz var.

Yine Nakkaştepe’de yapımı devam eden ama satışa sunmadığımız 70 milyon dolar değerinde bir projemiz bulunuyor.

Konya’nın en değerli bölgelerinden Meram’da lüks bir villa projesini çok yakında satışa sunmayı hedefliyoruz. 106 dönüm arsa üzerinde, 3.6 milyar TL değerinde önemli bir proje. 

Az önce de bahsetmiştim, Amerika'da da konut arzında sıkıntıyı gördük. Özellikle Miami bölgesine büyük bir kurumsal göç var, zira teknoloji ve finans sektöründe faaliyet gösteren büyük  şirketler merkezlerini buraya taşıyor; bu da beraberinde bir barınma ihtiyacı oluşturuyor. Biz de NEF olarak ABD'de önce 2200 konut için 3 arazinin satın alımını tamamladık ve yatırımına başladık.  Hedefimiz bir yılda 6000 kiralık konut üretmek. Miami’de toplam yatırım bedeli 2,2 milyar dolar bandında olacak.   Geliştirilecek  konutlar bölgedeki kiralık konut açığına ve potansiyel hedef kitle ihtiyaçlarına en doğru şekilde  cevap verecek konseptte geliştirilecek.  Bunun yanında Brooklyn’deki ilk projemiz bitti iskanı alındı, yaşam başladı. Şimdi yanı başında ikincisine başladık. Londra’da proje geliştirdik. Almanya’da Manheim, Hannover ve Stutgart lokasyonlarında yeni projelerimiz bar. Bunlardan Manheim’de AVM,  diğerlerinde ise kiralanabilir konut projesi geliştiriyoruz.  Kazakistan Almaata’da üç yıl önce başladığımız projenin ilk etabını tamamladık, yaşam başladı. Burada da ikinci projenin hazırlıkları devam ediyor. Dubai, Londra, Montreal, Los Angeles, Stuttgart, Berlin, Mannheim gibi dünyanın önemli şehirlerinde itibarlı yerel ortaklar ile Nef markalı gayrimenkul projeleri üzerinde çalışmalarımız sürüyor.   

*Türk firmalar yurtdışında başarılı işlere imza atıyor. Bunların çoğu taahhüt işleri. Siz kendi markanızla yatırım yaptığınızı açıkladınız. Neden bugüne kadar bu alanda Türk firmaların adını görmedik? Siz nasıl bir planlama yaptınız?

Dünyada gayrimenkul sektöründe global marka açığı var. Türkler taahhüt konusunda yurtdışında önemli işlere imza atıyor aslında, dünyanın en büyük müteahhitleri arasında önemli listelere de giriliyor ama bu yeterli değil.

Amerika’nın en büyük konut geliştiricisi dört beş eyaletten ötede proje geliştirmiyor. Aynı durum Asya pazarında da geçerli. Biz bu açığın farkında olarak, girdiğimiz tüm bölgelerde yerel üreticilerle işbirlikleri başlattık. Burada bölgelerdeki açığı görmek ve o bölgeye uygun planlama yapmak önemli aslında. Biz Nef olarak bu şekilde yola çıktık. Mesela, Amerika’da kiralanabilir konut işine girmemiz tamamen o bölgeye özel bir ihtiyacın sonucu olarak ortaya çıktı.

Türkiye’nin kalkınması için uluslararası marka üretmesi gerekiyor. Markalar Batı’ya gidip rekabet etmeye çekiniyor.

Türkiye’deki herkesin birbirini yurtdışında iş yapmaya teşvik etmesi lazım. Sadece birbirimize iş yaparak büyüyüp katma değer sağlayamayız.

*Genç bir patron ve yenilikçi bir firma olarak öne çıkıyorsunuz. Sektöre getirmek istediğiniz yenilikler neler?

Bugün geldiğimiz noktaya bakıyorum da; 40’tan fazla projede 30 binden fazla konut geliştirdik. Defalarca üst üste Türkiye'nin en beğenilen firması seçildik. En itibarlı gayrimenkul firması seçildik.Türkiye'nin en değerli 100 markası arasında yer alan tek gayrimenkul şirketi olduk.Yurtdışında birçok önemli listelere örnek Türk şirketi olarak girdik. Cumhuriyet tarihinde kuruluşundan itibaren dört yılda milyarlık ciroya ulaşan ilk şirket olduk. Birçok dünya devi marka ile işbirliğine imza attık. Sektöre sadece konut değil altında çok büyük AR-GE çalışmalarının yer aldığı inovasyon ile çokça yenilik kazandırdık.  Patentlerimiz, keşiflerimiz var. Nef bayrağını Türkiye’nin birçok bölgesinde dalgalandırdıktan sonra dünya arenasına taşıdık, birçok projeye bir Türk şirketinin vizyonunu ve inovasyon başarısını taşıdık.

Bunun da en önemli nedeni Nef salt bir gayrimenkul şirketi değil, dünyaca ünlü tasarımcılarla mimarlarla çalışan bir teknoloji, tasarım ve inovasyon şirketi. Yaptığımız işe bu sayede katma değer sağlıyoruz.

*Galatasaray’a değinmeden olmaz. GS sonrası mesai paylaşımı nasıl oldu, vaktinizi daha çok konut sektörü mü alıyor, futbol mu?

*Transfer bütçesi için kendi cebinden ne kadar yatırım yaptınız?

*Bu yıl şampiyonluk olursa gelirlerde ne kadarlık artış bekleniyor?

* Belçika’dan 3. lig takımı aldınız, bunda amaç Galatasaray’a oyuncu yetiştirmek mi?