NEF Yönetim Kurulu Başkanı-Erden Timur Balon var dendi

NEF Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur Balon var dendi, tam tersi ev yokmuş!

Gayrimenkul sektöründe balon var dendi, balon olsa patlardı. Şimdi bunları söyleyenler çıkıp özür dilesin, 9 yıl balon var denildi ama tam tersi ev yokmuş!

Ulaşılabilir konut sorununu çözmek için devletin kamu arsalarını çok küçük bir ücretle ihale etmesi gerekir. Müteahhitleri yarıştıracak. Bu arada dünyanın hiçbir yerinde de bu kadar çok müteahhit yok!

Elif Ergu-

Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün en genç ve büyük oyuncularından biri Erden Timur. Tarsus Amerikan Koleji ve Marmara Üniversitesi Hukuk mezunu, 42 yaşında. Devletle hiç iş yapmıyor. Nef markasıyla Galatasaray’ın stat isim hakkı sponsoru ve Galatasaray Sportif AŞ Başkan Vekili. Kulübün son dönemdeki en bonkör iş insanı. Birçok transferde onun imzası var. Türkiye’nin en zengin 100 iş insanı arasında.

Erden Timur, Türkiye’de Hukuk eğitimi aldıktan sonra London School of Economics'te Ekonomi eğitimi alırken babasının ani rahatsızlığıyla erken dönüş yapıp, 2010 yılında gayrimenkul sektörüne girdi. Markasının adını da “nefes”ten ilham alarak “Nef” koydu. Foldhome ve Foldoffice konseptleri yarattı. Şirketlerin ve patronların müşteriye bakış açısının değişmesini savunan biri. “Müşteri memnuniyeti” sözünü şirketinden kaldırmış! Gayrimenkul sektöründe yaşananları ve Nef’in yol haritasını konuştuk.

- 2023 rakamlarıyla işlerinizin dağılımı nasıl? Yurt içi, yurt dışı, arsa konut?

 Şu anda portföyde yüzde 70’in üzerinde yurt dışındaki işler. Yüzde 30 ile Türkiye’de konut ve arsa işlerimizi yürütüyoruz. NEF’in 6 aylık aktifi neredeyse 23 milyar lira ve 12-13 milyar da öz kaynağı var.

- Hep yüzünüz yurt dışına dönüktü. Yıllar önce sizle ilk tanıştığımızda Amerika yatırımını anlatmıştınız. Amerika’da kaç yerde projeniz oldu?

New York, Brooklyn, California Coachella’dayız. Coachella, Amerika’da da dünyada da popüler. Onun dışında da Miami’deyiz. Yakın zamanda 2.2 milyar dolarlık konut yatırımı yaptık Miami’de. Arsaları aldık ve bunların hepsi kiralık konut.

- Siz bir konsept geliştirdiniz, patenti de size ait. Özellikle pandemi sonrası yeni bir yaşam biçimi geliyor mu? Ofisler değişiyor hibrit sistemle.

Yurt dışındaki işlerimizde kiralık konut sektörünün payı büyüyor. 2026’da yurtdışında halka arz planımız var, bunun için de kiralık portföy oluşturuyoruz. Şu an mesela yurt dışında iki ana odağımız var. Biri kiralık konut diğeri kiralık ticari alanlar.

- Yeni kuşaklar ev sahibi olmaktan uzakta. Öncelikle “ev sahipliği” ile ilgili düşünceler değişiyor. Bunlar sizin iş yapma biçimlerinizi nasıl etkiliyor?

İnsanın temel ihtiyacı barınma ve aslında baktığınızda burada muazzam bir değişim potansiyeli var çünkü yüzlerce yıldır değişmemiş odaları ve salonu olan bir yer var. Burada şimdi model değişiyor, biz zaten NEF olarak öyle yola çıktık. İnsanların istediği özgürlük aslında. Biz buna odaklıyız.

- Ev arayanlar ev bulamıyor Türkiye’de. Herkesin bütçesine uygun ev bulamaması büyük sorun. Kiralık konut sorunu da tırmandı. Kim şu durumdan memnun diye baksak ne dersiniz?

Öncelikle şunu söyleyim. Maalesef iş dünyası şizofrenik bir şey yaratıyor. Yani normalde yapmayacağınız veya evinizde arkadaşlarınızla, ailenizde yaptığınızda yıpranacağınız bir davranışı işte yapmak çok normal oluyor. Bunun en kolay anlatılabilecek örneği müşteri memnuniyeti veya çalışan memnuniyeti. Yani müşteri memnuniyetini satışçılardan silmek için şunu anlatırım, babanızı şöyle sevdiğinizi düşünün; babamı seveyim de bana bir iki harçlık tokatlasın! Bu ne kadar iğrenç bir şeyse tanımadığın bir insana ilgi göstermek “benden ev alsın” diye ilgi göstermek çok ayıp bir şey ve o insanın özgürlük yolculuğunu da çok zedeleyecek bir şey. ‘Nefes almak herkesin hakkı’ diye bir mottomuz var. Neden? Genelde şöyle olur şirketlerde büyürsün büyürsün birileri gelir der ki “bizim aşk markası olmamız lazım”. Doğarken aşık doğman lazım. Aşk markası sonradan olunmaz ve teknik olarak da mümkün değil. Etik olma noktası her şeyden önce önemli.

Hiçbir İBB Başkanı’yla tanışmadım

- Türkiye ve İstanbul özelinde soruyorum, nefes alınacak yer kalmadı. Kentsel dönüşüm mağdurlar ordusu yarattı. Müteahhitlere güven yok. Neleri yanlış yaptık?

Düşünün ben hiç hayatımda kamu işi yapmadım. Hiç imar artışı yapmadım.

- Hiç mi gerçekten de? Neredeyse son 20 yılda yapılan her işte imar artışı oluyor!

16 bin konut yapmışım İstanbul’da sadece imar artışı olsa artı 5 bin fazladan konut olurdu, bugünkü değerini düşünün. Bu yasa dışı değil ama bence hakkaniyete aykırı. Birilerinin hakkını yiyorsunuz. Ömür boyu oraya hak yeme makinesi takın! Çünkü siz imar artışı yaptığınızda kim orada yolda kalıyorsa trafikte siz de onun bir kaynağısınız ya da çocuğunu verecek okul kontenjanı bulamıyorsa birileri, siz sorumlusunuz, çünkü bin ev yapılacaktı siz iki bin ev yaptınız. Ben yapmadım. Kamu bankalarında kredisi olmayan bir inşaat firmasıyız. Bugüne kadar İstanbul’da bu kadar konut yapıp hayatımda hiçbir İBB başkanıyla tanışmadım, Hep ruhsatım neyse onu yaptım.

- Demek ki oluyormuş diyorsunuz. Devletle iş yapmadan, imar artışı yapmadan da...

Türkiye’de İŞ GYO’nun iki katıdır aktifimiz, Türkiye’nin en büyükleri olduğu için söylüyorum. Türkiye’de Emlak Konut’tan sonra biz sektörün lideriyiz. Rekabette o kadar dezavantajlı olmana rağmen bu şu demek; bir tane projemde ben imar artışı yapmış olsam artı 2 milyar özkaynak olurdu. Bir de borca özkaynak oranı var. Özkaynağı borcunun 10 katı olan bir şirketiz. Bugün Türkiye’de örneği çok azdır. Bunu şunun için söylüyorum, biz iyiyiz diye değil. Bu değerlere dikkat ederseniz gerçekten doğruya, duyguya, değerler manzumesine ahlaka, etiğe elinden geldiği kadar yaklaşmaktan bahsediyorum.

- Amerikan ekonomisinin yüzde 60’ından fazlası girişimcilik eko- sistemi oluşturuyor. Türkiye ve Amerika’da iş yapıyorsunuz. İş yapma biçimleriniz çok farklı mı?

Yenilikçi olanlar çok az ama bu koca Amerikan ekonomisini taşıyor. Bu odalı ve salonlu yaşam dönüşecek. Biz onun dönüşümü için 17 patent aldık, bu dönüşümü dünyada ilk başlatan firmalardan birisiyiz.

- Türkiye’de de ev sahibi olma isteği düşüyor mu?

 Gençlerin sahip olma arzuları çok düşük. Ama özgürlük regülasyonları çok yüksek. Şöyle hayal etmek lazım. Ev ihtiyacı, bir yaşam, mülkiyet, güvenlik, kaygı, korunma duygularını beslemek için ihtiyaç. Normalde bunlar paketle birlikte sunuluyor halbuki. Buna da biz aboneli yaşam diyoruz.

- Paylaşım ekonomisi güçleniyor ve bu sizin işlerinizi değiştirecek diyebilir miyiz?

Biz ilk paylaşım ekonomisi uygulamasını 2005’te yaptık. O zaman paylaşım ekonomisinin P’si diye bir şey konuşulmuyordu. Şu an yurt dışına bu kadar iş yapmamızın sebebi bu patentlerimiz.

- Türkiye’de şu anda en çok konuşulan konu kiralar. Kimsenin ev alacak hali yok,  kiracı evden çıkmak istemiyor,  ev sahipleri fiyat artışı istiyor. Konu çözülemez bir hale geldi. Siz nasıl görüyorsunuz bu fotoğrafı?

Türkiye’de şu an temel mesele konut arzı sıkıntısı. Konut arz edilmiyor. Baktığınızda şöyle; konut çok pahalı, konut pahalıysa müteahhit çok kar ediyordur. O zaman neden konut arz etmiyor? Öyle değil çünkü.

- Nasıl? Emlak balonu patlayacak deniliyordu, sürekli balon büyüyor mu?

On yıldır “balon balon var dediler, müteahhitler öcü” dediler. Biz bir kere geliştiriciyiz, bizim iş verdiğiminiz insanlar müteahhit. Müteahhitle geliştirici ayrı şeydir. Konut geliştiricileri de hep bu denklemde tutuldu. Ve bu eko sistemi sürekli çürüttü. İtibarsız bir işi insan niye yapmak istesin ki…

Balon var diyenler özür dilesin

 - Müteahhitlere güven duyulmamasının çok nedeni var. Hem sistem çürük hem de müteahhitler yetkin değil.

İnsanların barınma işini yapıyoruz yani birincisi temel ihtiyaç.  İkincisi konutta balon var denilince maalesef bankacılık da konunun gerçeklerini görmeyerek kredi musluklarını kapadı. Kredi vermek için gayrimenkulcünün mahallesine uğramadı. Dolayısıyla konut üretilmemeye başladı. Balon var denilen zamanda hep şunu diyorduk; en basit envanter işidir konut. Ne kadar evlenme sayısı var? Ne kadar boşanma sayısı var? Hane halkı oranı nereden nereye düştü? Çünkü her hanede kaç kişi oturduğunu devlet biliyor buna göre konut ihtiyacı zaten ortaya çıkıyor. Dolayısıyla verilere rağmen balon var dendi. Ben bugün diyorum herkes çıksın 8-9 yıl sizi boşuna gaza getirdik diyerek vatandaştan özür dilesin. 9 yıl balon var denildi ama tam tersi ev yokmuş, şu anki durum bu.

- Gerçekten eve ihtiyacı olanlar değil de olmayanlar mı alıyor?

Ev fiyatları bu kadar yükseldiğinde bile 2022’de 1 milyon 485 bin ev satılmış. Avrupa’nın birincisiyiz. Dünyada OECD ülkeleri arasında ikinci olduğumuz başka hiçbir alan yok. Birinci Amerika, ikinci biziz. Araban yoksa toplu taşımaya binersin ama devletler, dünyanın hiçbir yerinde ev olmayınca çadırda yaşamana izin vermiyor.

- Kiralardaki artışlar Türkiye’de devam eder mi?

Dünyada da ekonomi ne durumda olursa olsun büyük buhran dışında hiçbir zaman demografik durumun dışında hareket olmamış. Yalnızca büyük buhrandan sonra o kadar fakru zaruret olmuş ki insanlar aynı eve taşınmış, fakirlikten… Yani para öldüğü için.

 - Son dönemde evini kapatıp ailesinin evine dönen, evlerini birleştirenler var büyük şehirlerde...

Şurası net, ne kadar yeni eve çıkma adedi varsa o kadar eve ihtiyaç var. Bu kadar basit matematik. Yani 2*2=4’ü on senedir anlatamadık.

Ev bulamayanlar dram yaşıyor

- Devletin “İlk Evim” projesinin işleyeceğini düşünüyor musunuz?

Önce bir daha bunların yaşamaması için herkesin çıkıp “sorumlu biziz kusura bakamayın” demesi lazım. Bugün insanlar ev bulamıyor. Bir sürü dram yaşayan insan var, çoluğu çocuğu travma geçiren insan var ev yüzünden. Herkes vicdanını sorgulasın. Bakın, 5 yıl öncesine kadar bir yılda satılan toplam konutun yarısı birinci el olurdu.

- Artık böyle değil, düşüyor.

Aynen, yeni konut üretilmiyor, ben 4 yıldır proje üretmiyorum, çünkü neye mal edeceğim belli değil, bürokrasinin yaklaşımı da hunharca. Herkese göre siz Yezid’siniz niye yapasınız yani. İyi niyetle yapmaya çalışın çok şeytanileştiriliyorsunuz niye yapasınız...

- Ulaşılabilir konut projeleri gerçek sahiplerini bulabilecek mi şu ekonomik tabloda?

2022 toplamında 1,5 milyona yakın konut satıldı, 5 yıl önceki fotoğrafa göre 750 bini birinci el konut olacaktı ama 460 bini birinci el olarak satıldı. 300 bin kayıp var, yüzde 40 azalmış. Oysa ki Türkiye’de 800 bin yeni konut üretilmesi gerekiyor yılda. Diyeceksiniz ki bu sorun dünyada da Almanya’da da Amerika’da da var. Var ama; orada sorun başka dinamiklerden kaynaklanıyor. Nitekim Türkiye geneli müteahhit sayısının 330 bine ulaştığı tahmin ediliyor.

- Bu gerçekten de inanılmaz! Sektörde maalesef bazı sözler var, ben söylemek istemem. Ama etnik kökeni işaret ederek, müteahhitlerin yaptıklarını eleştiriyoruz.

Rakamlarla söyleyim. Sadece İTO’ya kayıtlı sayı 60 bin müteahhit var. 80 milyonluk Almanya’da sayı 3.800. Tüm Avrupa’da 20 - 30 bin arasında. Orada adam yok burada adam var ama yeterli konut üretilmiyor. Kamunun bu işlere girmesi çok doğru bu bir temel ihtiyaç bir barınma ihtiyacı.

- Bunu karşılaştırmalı anlatır mısınız?

Dünyanın en pahalı arsaları açık ara Türkiye’de. Almanya’nın herhangi bir yerinde yüzde 10-15’ler, Amerika’da New York’ta 25’ler, New York dışındaki yerlerde yüzde 10-20 oran varken arsa maliyeti Türkiye’de yüzde 50. Şöyle düşünün: 100’ün 50’si arsa, 20’si vergi. Kalan 30 ise hem inşaatı mal etmek hem para kazanma kısmı. Yani 70 ödediniz ve henüz hiç inşaat maliyeti yok. Kimse bu matematiği doğru dürüst anlatmadığı için müteahhit kötü adam oluyor. Müteahhiti acındırmaya çalışmıyorum. Şu soruyu soruyorum. Madem ki bu kadar para kazanıyor bu vahşi konutçular, bankacı onun kapısına niye gitmiyor? Bankacılar bırakın kapıyı mahalleye uğramaz. İnsanların dediği gibi, “şu kadara mal edip bu kadara satıyorlar” doğru değil, o paraları toplasan her bir konutçunun banka sahibi olması lazım. Özetle, ilk üç çeyrekte yapı ruhsatı verilen toplam daire sayısı 413 bin. Tüm Türkiye’de! Git gide de düşüyor. Yapı ruhsatı almak kazanılmış hak, ruhsatı cebe koyuyorsun. Ne kadarı başlanıyor o da belli değil.

- O zaman ev satış fiyatları düşmez, kiraların düşmesini beklemek de şu koşullarda hayal mi?

 Maalesef. Buradaki ekonomik konjonktür ne olur bilemem.

- Ne yapmak lazım çözüm nedir?

Hızlı çözüm; kamu arsalarını devletin çok küçük bir ücretle ihale etmesi olur. Müteahhitleri yarıştıracak. Devlet arsayı çok düşük bir rakamda tutacak. Konut orada 40 bin liraya mı satılıyor, arsa ve vergiler düşük olunca inşaat maliyeti olan 16 bin lira ile müteahhit yarışacak. Satışı garanti olan bir işte bürokrasi de dövmeyecek çünkü dar veya orta gelirliye konut üretiyor. Bürokrasiden dayak yemekten ötürü insanlar iş yapmaktan korkuyor. Böyle olunca diyelim ki metrekaresi 20 bin liraya konut satılacak. Hem de devlet yüz bin konut üretirken müteahhitlerle birlikte 300 bin konut üretmiş olarak bir anda konuyu çözeceksin. Böyle bir çözüm olmazsa yazık günah.

- Galatasaray tutkunuzu hepimiz biliyoruz. Galatasaray Sportif AŞ’de Başkan Vekilisiniz.  Birçok transferi siz fonladınız. Stat isim hakkı sponsoru oldunuz. Galatasaray’daki pozisyonunuzu gelecekte nasıl hayal ediyorsunuz?

Her insanın tutkusunun bir anlama dönüşmesi gerekir. İnsan bir şeye değer veriyorsa muhakkak bir sebebi var. Ya anını keyif alacak hale getirirsin ya da daha narsist hale getirirsin. Aslında içindeki duygunun ne dediği önemli. Halbuki tutkuyu narsist egoist hale getirdiğinizde başka bir girdaba sokuyorsunuz, onun sonucu o tünelin sonu hep kapalı ya sonunda “bak bu kadar emek verdik zamanımızı verdik öldük bittik” oluyor.

- Kulüplerin bu yapısında iyi niyetle başlayanlar da yılmıyor mu?

 Benim için şu var, 5 yaşından beri bir tutku varsa içimde takım tutkusunu başka tutkuyla dönüştürmem lazım. Zaman içinde herkesin samimiyetimizi anlayacağına eminim.

- Birçok spor kulübünde olduğu gibi GS’nin de borç yükü sorunu var. Gayrimenkul projeleriyle bir kalkınma formülü ile yönetimdesiniz. Nasıl gidiyor?

Şeçimden önce, GS’nin varlığı ne kadardı, borcu ne kadardı, varlığı borcu ödüyor muydu? Türkiye’nin en az borçlu takımıdır GS, üç büyükler içinde. Borcun X, faaliyet zararı Y diyelim; faaliyet zararınını karşılamak için öyle bir para üretmek gerekiyor ki her yıl ki geliri Y kadar olsun, artı bir de borç ödesin. Sistemi doğru kurup, üzerine koymadığın sürece bilimsel olarak aşamazsın. Şöyle planladık, GS’nin gelirleri için bir fon oluşturacağız. Bu fondan gayrimenkullerle yaratılacak gelirler bloke hesaplarda olacak. Bu bloke hesaplardan 4 kademeli denetim sistemi ve anlaştığınız bağımsız fonlarla hem dikey hem yatay denetim modellerini sürdüreceğiz. Böylece çok ciddi bir meblağ kalacak GS’ye ve o para bugünkü rakamlarla 10 milyar TL. Bu kadar para bir fon. Ana parayı kimse harcayamayacak. Onun getirisini de, istediğin gibi harcatırsan yine tam sürdürülebilir olur mu? Olmaz ve bunlar transferlere de gidebilir. Dolayısıyla onu da şöyle ayırdık. Onun altında da dört - beş tane ayrı fon yaptık. Birisi alt yapı fonu. O paranın yüzde 11’i alt yapıya olacak alt yapının getirisi. İkincisi yeni varlık kazandırma fonu, bu fon sadece yeni varlık alacak. Üçüncüsü tesisleşme fonu, dördüncüsü amatör branşlar fonu. Beşincisi GS Ficher fonu. Bu fonda GS’ın geleceği olacak. Bunlar dışındaki kısım da faaliyet giderlerine harcanacak ki bu modelle zaten üç beş sene sonrasında faaliyet zararı edilmeyecek. Çünkü alt yapıya önem veriyorsun, tesisleşiyorsun, futbolcu yetiştireceksin böylece zarar elde etmeyeceksin demek...

 - GS kaç yıl sonra nefes alır bu durumda nefese bağladım yine

Yani oksijen diyelim isterseniz 3-4 yıla çıkar.

- Sizin GS’deki hedefiniz ne?

İnsanın hayalini ya da hayatını herhangi bir dünyevi amaç sınırlıyor. Yunus Emre’nin sözü gibi ‘’Derdi dünya olanın dünya kadar derdi olurmuş’’. Ben de sonuçta çok koyu bir GS taraftarıyım ama amacım bu olamaz. İstemek başka, sevmek başka. Çocuğun gibi. Çocuğunun başarılı olmasını istersin ama amacın çocuğun başarılı olması olmaz, çocuğunu sevmek için seversin.