Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 10 Hukuki Madde

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler, tapu kaydı, imar durumu ve ipotek sorgusuyla başlar. Her alıcı, hukuki riskleri azaltmak için resmi kayıtlara bakmalıdır. Satın alınacak konutun kat mülkiyeti veya irtifak durumu mutlaka incelenmelidir. Ekspertiz raporu, bina yaşı ve deprem dayanımı için güvenilir veri sunar. Projeden alınacak konutlarda sözleşme maddeleri ayrıntılı okunmalı ve noter onaylanmalıdır.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler, fiyat karşılaştırması, konum analizi ve ulaşım imkanları gibi hususları da içerir. Bölgedeki emsal satış değerleri yatırım kararını destekler. Aidat, tapu masrafı ve vergiler maliyeti etkiler. Banka kredisi kullanılacaksa faiz oranları dikkatle değerlendirilir. Hukuki ve teknik kontroller tamamlanmadan kapora verilmemelidir. Bu yaklaşım daha güvenli konut alımı sağlar. Satın alma sürecinde uzman görüşü almak ek güvence sağlar.

Tapu ve Mülkiyet Kontrolünde Hukuki Gereklilikler

Ev satın alırken yapılması gereken en kritik hukuki inceleme tapu ve mülkiyet doğrulamasıdır. Tapu kayıtlarında yer alan bilgiler yalnızca mülkiyetin kime ait olduğunu değil, aynı zamanda taşınmaz üzerinde üçüncü şahısların hak sahibi olup olmadığını da ortaya koyar. Bu nedenle tapu sorgusu yapılmadan imza, ödeme veya kapora aşamasına geçmek riskli sonuçlar doğurabilir.

Tapu sicilinde bulunan şerh, ipotek ve haciz gibi hukuki kayıtlar; alıcının mülkiyet hakkını sınırlayabilir, taşınmaz devrinin tamamlanmasını geciktirebilir veya tamamen engelleyebilir. Özellikle ikinci el konut satışlarında geçmiş borçlar, kredi teminatı olarak kullanılan haklar ve aile konutu şerhi gibi unsurlar dikkatle kontrol edilmelidir.

Alıcının bilmesi gereken hukuki maddeler şu şekilde sıralanabilir:

·        TAKBİS üzerinden tapu kaydı sorgulaması yapılması

·        Taşınmazda şerh, ipotek ve haciz olup olmadığının kontrolü

·        Kat irtifakı – kat mülkiyeti durumunun mevcut statüye göre incelenmesi

·        Arsa payı oranının bağımsız bölümle uyumlu olup olmadığının doğrulanması

·        Tapu malikinin gerçek kişi veya tüzel kişi olduğunun teyidi

·        Devre mülk hakkı, intifa veya irtifak şerhlerinin ayrıntılı araştırılması

·        Aile konutu şerhi bulunup bulunmadığının sorgulanması

·        Gayrimenkulün geçmiş devir işlemlerinin incelenmesi (şüpheli satış zinciri tespiti)

·        Tapu belgesinde ada–parsel–pafta uyumluluğunun belediye kayıtlarıyla eşleştirilmesi

·        Tapudaki metrekare bilgisi ile fiili kullanım alanının örtüşüp örtüşmediğinin kontrolü

Tüm bu kontroller aynı zamanda ileride doğabilecek hukuki ihtilafların önüne geçer. Resmi kayıtlara dayanarak yapılan alım süreci hem şeffaf hem de hukuki açıdan korunaklıdır. Bir sonraki adımda tapu içeriğinin detaylandırılması, arsa payı yüzdelerinin hesaplanması ve binanın hukuki statüsünün doğrulanması gerekir.

Tapu Kaydında Şerh, İpotek ve Haciz Sorgulaması Nasıl Yapılır?

Tapu kaydı incelemesi bir taşınmazın hukuki geçmişini ve mevcut yükümlülüklerini ortaya çıkaran resmî denetimdir. Sorgulama belediye, tapu müdürlüğü veya TAKBİS sistemi üzerinden yapılabilir.

Şerh, ipotek ve haciz gibi kayıtlar, mülkiyet devrine engel oluşturabilecek durumlar olduğundan satın almadan önce mutlaka kontrol edilmelidir. Eğer taşınmaz üzerinde banka ipoteği varsa, satış öncesi borcun kapatılması ve ipoteğin kaldırılacağına dair yazılı teyit alınması gerekir.

İkinci aşamada taşınmazın daha önce dava, icra veya aile konutu şerhi altında olup olmadığı araştırılmalıdır. Aile konutu şerhi bulunan bir taşınmaz, malik rızası olmadan üçüncü kişilere devredilemez. Bu nedenle yalnızca malik bilgisi değil, malik eşinin onayı da önem taşır. Haciz kaydı bulunan taşınmazlarda ise devir öncesi ilgili dosyanın kapatılması gerekir.

Kat İrtifakı – Kat Mülkiyeti Farkı ve Alıcı Açısından Sonuçları

Kat irtifakı, inşaat halindeki bir projede bağımsız bölüm hakkını temsil ederek tapuda ön-mülkiyet niteliği taşır. Henüz yapı kullanma izin belgesi alınmamış binalarda mülkiyet kat irtifakı olarak görünür. Bu durumda daire hukuken tamamlanmış kabul edilmez ve alıcı ilerleyen dönemde iskân onayı alınmaması halinde değer düşüşü riskiyle karşılaşabilir. Kat mülkiyeti ise yapının tamamlanması, iskanın alınması ve bağımsız bölümlerin resmî mülkiyete dönüşmesiyle oluşur.

Kat mülkiyeti bulunan taşınmazlarda hukuki risk düşüktür, çünkü kullanım hakkı ve tapu devri prosedürü tamamlanmıştır. Alıcı kat mülkiyetine sahip bağımsız bir bölümü satın aldığında elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri sorunsuz şekilde açılabilir. Kat irtifakı tapulu bir dairede ise abonelik açılışı ve ipotek işlemleri bazı durumlarda ek belgeler gerektirebilir.

Arsa Payı Oranının Mülkiyet Hakkına Etkisi

Arsa payı, bir bağımsız bölümün bulunduğu taşınmaz üzerindeki hak oranını ifade eder. Tapuda görünen arsa payı, ileride kentsel dönüşüm, yeniden inşa veya ortak alan yenilemesi süreçlerinde büyük önem taşır. Alıcı bu oranı inceleyerek dairesinin toplam taşınmazdaki payını görebilir. Arsa payı düşük belirlenen bağımsız bölümler, ileride daha düşük hak ve yeni yapı metrekare oranıyla karşılaşabilir.

Kentsel dönüşüm projelerinde hak dağılımı hesaplaması arsa payı üzerinden yapılır. Bu nedenle aynı metrekareye sahip iki daire farklı hak değerine sahip olabilir. Bu durum özellikle eski sitelerde arsa paylaşımı dengesiz yapılmışsa sorun oluşturabilir. Alıcı, satın alma aşamasında tapu kayıtlarında yer alan arsa payı bilgisini diğer bağımsız birimlerle karşılaştırmalıdır.

Vergisel Yükümlülükler ve Devlet Düzenlemeleri 2025

2025 itibarıyla konut alımında vergisel düzenlemeler daha belirgin hale gelmiştir. Tapu harcı oranları ve değer artış kazancı vergisi, yatırım planlaması yaparken göz önünde bulundurulması gereken temel kalemlerdir.

Bir taşınmaz satın alınırken satış bedeli üzerinden ödenen tapu harcı çoğu zaman alıcı ve satıcı arasında paylaştırılır. İlk kez konut alacaklar için sağlanan teşvikler, peşinat desteği ve vergi muafiyetleri ise alım maliyetini düşürebilir.

Vergisel yükümlülüklerde kritik adımlar şöyle sıralanabilir:

·        Tapu harcı oranlarının güncel hesaplanması

·        Değer artış kazancı vergisinin 5 yıl kuralıyla değerlendirilmesi

·        İlk konut alımında devlet destekli kredi ve muafiyetlerin sorgulanması

Vergi boyutu göz ardı edildiğinde maliyet sandığınızdan daha yüksek şekilde ortaya çıkabilir. Özellikle kısa sürede satış planı yapan yatırımcılar için kazanç vergisi kritik noktadır. Konutun satışından elde edilen kazanç 5 yıldan önce gerçekleşirse vergilendirme doğabilir. Bu nedenle alıcı hem mali hem hukuki bakımdan vergisel süreci önceden planlamalıdır.